Janseniussite: leefbaarheid en participatie in Leuven?

Inleiding

De laatste jaren werkt Stad Leuven hard mee aan een verdere concentratie van de bewoning in de Vlaamse steden. De Vlaamse overheid is er zich echter terdege van bewust dat een dergelijk woonbeleid enkel kan slagen indien de woonkwaliteit in de steden hoog is. Naar aanleiding van het verdrag van Lissabon - dat opdraagt het aanwezige, stedelijke groen te beschermen - maakte ze van woonkwaliteit dan ook een actiepunt in haar nieuwe structuurplan. De stedelijke woonkwaliteit wordt in grote mate bepaald door de bouwdichtheid en de hoeveelheid publieke en private open ruimte. Stedenbouwkundige ontwerpen die maximale woonkwaliteit vooropstellen, garanderen een duurzame stadsontwikkeling en houden de maatschappelijke kost voor het langetermijnonderhoud van de wijk betaalbaar.

Jammer genoeg gaan projectontwikkelaars die grote stedenbouwkundige projecten realiseren slechts een engagement van korte duur aan met de steden. Vaak zijn ze slechts een tijdelijke financiële constructie, in het leven geroepen voor een specifiek project, en verbreken ze alle banden met de stad eens het project is opgeleverd. Maximalisatie van de onmiddellijke winsten vormt dan ook veelal de drijfveer achter de projecten.

Het conflict tussen bovenstaande doelstellingen, het uitwerken van aantrekkelijke woonomgevingen en het maximaliseren van de onmiddellijke winst, mogen we als Leuvense stadsbewoners ook aan den lijve ondervinden. In het project "Janseniushof" dat Resiterra NV (KBC Real Estate en Heijmans België) ontwikkelde voor het gebied tussen Minderbroederstraat, Kapucijnenvoer en Janseniusstraat, is de balans veel te ver doorgeslagen in de richting van onmiddellijke winstmaximalisatie. Wij stellen vast dat de bewoners en eigenaars in onze buurt met verstomming geslagen zijn, zowel door de gebrekkige samenwerking met de buurtbewoners bij de totstandkoming van het project, als door de erg povere levenskwaliteit in het eindresultaat dat momenteel op tafel ligt.

Gebrek aan inspraak

Reeds in het structuurplan van de stad Leuven (eind jaren '90) wordt gewag gemaakt van het potentieel tot herbestemming van de ziekenhuissite, d.w.z. "het gebied tussen de Brusselsestraat, de Minderbroedersstraat, Kapucijnenvoer en Onze-Lievevrouwstraat waar nu de twee ziekenhuizen St.-Pieter en St.-Rafaël staan. Het eigenlijke projectgebied is uitgebreid met de parking van de universiteit tussen de Minderbroedersstraat en de Janseniusstraat".

In 2001 organiseert de K.U.Leuven, als belangrijkste eigenaar van het gebied, een wedstrijd omtrent de herbestemming van de ziekenhuissite. Eind 2002 kiest ze het project van Resiterra, van de hand van architectenbureau De Gregorio & Partners, als winnaar. Dit ontwerp vormt vanaf 2003 de basis voor een samenwerking tussen Resiterra, K.U.Leuven en de stad voor het uitwerken van een inrichtingsplan. Hierbij streven eigenaar en projectontwikkelaar er naar om een maximum aan winst te genereren door de densiteit de hoogte in te jagen. De andere betrokken partijen zoals buurtbewoners, overige eigenaars en heemkundekringen, worden niet gehoord waardoor het ontwerp geheel los staat van de huidige situatie. Ironisch genoeg werd dit pijnpunt van wedstrijdontwerpen recent nog gehekeld door Alfredo De Gregorio, zelf de architect van het winnende ontwerp:

"Vanuit filosofisch, praktisch en economisch oogpunt zijn ontwerpwedstrijden larie. [...] Een wedstrijdontwerp is meestal niet bruikbaar vermits het geen groeiproces doorlopen heeft en niet verankerd is in de samenleving." - Alfredo De Gregorio, website "De Architect", 2009

Recentelijk (december 2009) bleek het tekortschieten van deze manier van werken nogmaals op pijnlijke wijze, toen de Dienst Monumenten en Landschappen de plannen moest bijsturen nadat het Leuvens Historisch Genootschap de alarmbel luidde over de bewaring van het vroegere Landbouwkundige Instituut (een gebouw van de hand van Joris Helleputte).

Op 8 maart 2007 koopt Resiterra de tuin van residentie Goede Herder Leuven op voor een bedrag van 1.115.000 euro (ongeveer 125 euro/m²). Op 28 augustus 2008 wordt advies gevraagd aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening en op 13 oktober 2008 keurt het schepencollege de inrichtingsplannen goed.

Pas in november 2008 worden deze inrichtingsplannen voor het eerst voorgesteld aan de buurbewoners en de pers - nota bene elk op een afzonderlijk ogenblik! Het betreft hier de inrichtingsplannen van het project op de eigendommen van Resiterra en K.U.Leuven alleen. De uitwerking van de aansluiting met de tuinen van de buurtbewoners wordt niet voorgesteld. Er wordt enkel meegedeeld dat ook daar nog bijkomende appartementen voorzien zullen worden. Dat de delen van het project met de meeste impact op de huidige bewoners en eigenaars niet voorgesteld worden, toont nogmaals aan dat de commerciële belangen voorgaan op woonkwaliteit en respect voor de huidige bewoners. Ook voor de delen van het project die wél voorgesteld worden, is er een gebrek aan duidelijke informatie.

In de procedure van 2001 tot vandaag is er op geen enkel ogenblik een mogelijkheid tot inspraak voorzien voor de huidige bewoners en eigenaars (behalve Resiterra en K.U.Leuven). Nochtans vertegenwoordigen zij een minstens even belangrijk deel van het woonblok, en zal het ruimtelijk uitvoeringsplan dat aangemaakt wordt op basis van de huidige plannen ook voor hun eigendom van kracht zijn, en hun manier van wonen bepalen. De enige mogelijkheid om gehoord te worden dreigt voor hen neer te komen op het aantekenen van bezwaarschriften of het aanspannen van gerechtelijke procedures. Recent (december 2009) erkende Vlaams minister-president Kris Peeters nog de tekortkomingen van dit aspect van de huidige bouwprocedures, en de Vlaamse regering werkt aan nieuwe modellen voor samenwerking tussen buurt en stad.

Belang van groen, goede densiteit en bevolkingsmix

Als bewoners van de Janseniussite zijn we erg goed vertrouwd met de positieve en negatieve kenmerken van het huidige dagdagelijkse leven in de buurt. De binnenkant van het gebied biedt een aantal waardevolle zichten en monumenten en is opvallend rustig, dankzij de aanwezigheid van een grote hoeveelheid groen (zowel privé als publiek) en de speelpleinen van een aantal scholen. Deze rust is noodzakelijk om de drukte aan de buitenzijde, met een aantal belangrijke invalswegen, te compenseren. Richtlijnen van stedenbouwkundige experts bevestigen dat het behoud van deze troeven noodzakelijk is voor een optimale woonkwaliteit:

"De aanwezigheid van een private buitenruimte draagt sterk bij tot de woonkwaliteit. [...] De kwaliteit van de buitenruimte wordt o.a. bepaald door de oppervlakte en de bruikbaarheid van de buitenruimte, door de relatie tussen de buitenruimte en de leefruimte(s) van de woning, door de bezonning en de privacy en door het uitzicht dat men heeft vanuit de buitenruimte." - Toelichting bij Algemene Bouwverordering Stad Leuven, definitieve versie aug. 2009, p.47

De beschikbare informatie over de geplande ontwikkeling wijst echter op een drastische daling van de woonkwaliteit, zowel voor de huidige als nieuwe bewoners. Eén van de belangrijkste aanduidingen hiervoor is de geplande verhoging van woondichtheid. De huidige bewoning van de Janseniussite bedraagt reeds ca. 42 wooneenheden per hectare. Met zo'n 250 geplande bijkomende appartementen zou dit cijfer uitkomen op ca. 92 wooneenheden per hectare, een veelvoud van alle gangbare normen! Reeds vanaf een dichtheid van 25 woningen per hectare is volgens het structuurplan Vlaanderen sprake van stedelijk gebied; het bijzonder plan van aanleg dat nog in 2004 voor dit gebied herbekrachtigd werd, vermeldt een objectief van 30 woningen per hectare. Het spreekt ook voor zich dat deze forse verhoging van de woondichtheid een negatieve weerslag heeft op de drukte, verkeersveiligheid voor schoolgaande kinderen, mobiliteit, afvalhinder, enzovoort, zonder dat hiervoor enige compensatie wordt voorzien. Het is ook erg onheilspellend dat dit essentieel cijfermateriaal niet in de voorstelling van het project terug te vinden is; deze dichtheid kwam pas naar boven door analyse en telling door de buurtbewoners zelf.

Daarenboven worden de bijkomende wooneenheden bijna uitsluitend gerealiseerd als winstgevende appartementen, hetgeen leidt tot een eenzijdige samenstelling van bewoners. Dit, en in het bijzonder het verlies van privégroen, is nadelig voor mensen met kinderen, een doelgroep waarover talrijke bronnen het eens dat zij in het bijzonder in de binnenstad moeten aangetrokken worden:

"Uit de resultaten van de socio-economische enquête van 2001 [...] blijkt afdoende de noodzaak om het eerder schaarse resterende patrimonium van volwaardige gezinswoningen te vrijwaren." - Toelichting bij Algemene Bouwverordering Stad Leuven, definitieve versie aug. 2009, p.53

Naast de verhoging van de woondichtheid is het nettoresultaat van de voorgestelde ontwikkeling ook een aanzienlijke vermindering van het aanwezige groen, hetgeen de werking van het gebied als groene long teniet doet. In tegenstelling tot sommige andere ontwikkelingen in de stad betreft het hier geen "brown field" maar onmiskenbaar een "green field". Dit verlies voor de Leuvense binnenstad wordt nergens gecompenseerd. De voorgestelde tegemoetkomingen voor het verlies aan woonkwaliteit, met name een schoolplein dat 's nachts fungeert als stadspark (?) en zeer eenzijdig gesitueerd restgroen, is een erg onlogische spreidstand.

Slotsom

Het voorgestelde project is slechts een voorsmaakje van de toekomstige stedenbouwkundige projecten in de Leuvense binnenstad. Dat de aangekaarte problematiek dit enkele geval overstijgt, blijkt ook uit de vele andere buurtcomités die in Leuven ontstaan rond problematische bouwplannen. De huidige stedenbouwkundige beslissingen zullen voor lange tijd de aanblik van de stad bepalen.

Zoals ook aangegeven wordt door de bovenvermelde acties die de Vlaamse regering onderneemt, vereist het ingrijpende karakter van de stedenbouwkundige beslissingen een goed inspraakmodel met ruimte voor alle betrokkenen. Wij bieden de stad Leuven een voortrekkersrol aan bij het uitwerken van een nieuw, beter inspraakmodel met meer gezond verstand. De stad krijgt op die manier de kans om aan een correcte politieke cultuur te werken door de bewonersexpertise te erkennen, en alle betrokkenen op te nemen als volwaardige en gelijkwaardige gesprekspartners.